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房产开发商滑铁卢:碧桂园又出大事了!

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发表于 2018-8-2 15:16:33 | 显示全部楼层 |阅读模式
房产开发商滑铁卢:碧桂园又出大事了!

原上草

现在的房价进入僵持阶段,不敢涨,也不敢跌。购房者和开发商也进入僵持阶段,消费者持币观望,希望能有所下跌,开发商则捂盘惜售,希望政策放开后上涨。

在这种僵持中,总会有一些人憋不住,特别是资金链十分紧张的开发商,已经僵持一年了,实在忍不住,所以有些打出了周转率的概念。所谓周转率,就是快速拿地、快速立项、快速建楼、快速开盘、快速资金回笼。

可是,就是在这种快速周转过程中,引发了很多质量问题。碧桂园是比较典型的一家,在6月份上海工地发生坍塌事故,致1死9伤,7月河南多地发生火灾之后,7月26日,碧桂园又在安徽六安发生大事,当天金安区碧桂园•城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌,导致6人死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。

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事后,碧桂园解释称,六安这次事件是因为大风大雨天气导致,这显然有推卸之嫌疑。接连发生这么多事件,不从管理和建筑质量去反思,还怪罪自然天气,这不太符合世界500强的形象。

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我们知道,最近一两年,有些开发商的日子并不好过。调控政策后,限购限价导致楼市交易持续低迷,高房价也限制了更多的购房者进入,房产暴利时代逐渐远去,但是一些开发商仍然以财大气粗的气势出现,还是以卖方市场出现,根本不把购房者放在眼里,无论是价格还是质量,都是一副爱买不买的架势。

消费者花几百万上千万买一套房子,希望能住几十年上百年,一场大风就能吹倒,你让消费者怎么能放心?有些开发商的装修质量,更是让人不可思议,住进去不是漏水,就是开裂、塌陷、堵塞……这就是开发商的傲慢,根本不把购房者放在眼里!

碧桂园发生的事情,是中国开发商普遍存在的一个缩影。几十年的风光无限和暴利追逐,习惯了粗放式发展,习惯了不断加杠杆和规模扩张,一旦货币政策收紧,一旦房价停止上涨,一旦购房者逐渐减少,销量下降,资金链立马出现问题。碧桂园负债9330多亿,资产负债率接近90%,可谓债务压顶,杠杆率奇高,资金链十分紧张,一有风吹草动,就开始慌乱。

在这样的背景下,碧桂园高层开始给下面下军令状,要求“高周转”快速回收资金,要求“3个月开盘,4个月资金回正,5个月资金再利用”,如此急功近利,当然难怪工程质量问题和安全事故频发。

其实,资金链紧张的不止碧桂园一家。前段时间跑路的A股上市中弘股份老板王永红,也是因为资金链问题,背负债务高达40亿元,公司去年直接亏损二十五亿多元,今年上半年预亏十四亿。该企业开发了好多烂尾楼,连买房人都开始慌了。

还有上市公司泰禾集团,到今年3月底,泰禾集团负债2000亿,负债率就高达88.5%,资金链也非常紧张,向员工发售理财产品,收益率达20%。

福建知名房企旭辉曝出77.4%的负债率,负债总额1174.9亿元,达到厦门市政府的两倍。

其实,资金链有问题的当然不止这些,据我所了解的情况,有一家搞产业新城运营的大型开发商,总负债也是几千亿,负债率超过80%,最近资金链也出现严重问题。还有某地一家大型房产开发商,也是世界500强,总负债达6000多亿,负债比率也超过80%,最近一些项目爆出资金链问题。

这些问题会越来越地曝光出来,它们是典型的资本家心态,宁可负债不还,也不会压低房价薄利多销,不会让利给消费者和购房者。

接下来,很多房企即将进入还债高峰期。

据测算,地产债将在未来2年至3年迎来到期高峰。存续地产债中,2018年需要偿付的规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍;2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。

此外,存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元,2019年也接近3700亿元。据业内人士披露,这还不包括大量需偿还的表外资金。面对即将到来的还债高峰期,房企还想以低利率融到资已不是易事,甚至连融资本身也受到了诸多限制。

此前银行代发的30万亿理财产品,有不少就是进入了房地产行业,目前还没公开消息说将有多少违约,这个摊子肯定比p2p大的多。

有一位业内人士跟我说,房企内部理财,可能少部分以现金兑付,其余的债转股,现在流行这一套。有一家上市公司以前经常不给工程款,搞债转股。

出来混,总是要换的。如果房价不再上涨了,这些债怎么还呢?最终恐怕债转股都不行,只能以一堆钢筋水泥作为抵押,还给投资者,还给银行?

以任志强为代表的开发商代言人还在鼓吹,因为中国城镇化的需要,房价还得涨。可是它们没有看到,大势真的已去。

草哥朋友、海通证券的姜超博士前几天发文章表示,中国的人口红利早就结束了。2008年时,15-59岁的劳动年龄人口增加了518万,而2017年则是净减少了548万。相比十年以前,我们现在每年净减少了1000多万的新增劳动年龄人口,但是新增的地产销售则是多了1000多万套。

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之前的20年,应该说中国的70后、80后是购房主力,70后的总人口是2.2亿,而80后的总人口是2.22亿,而现在90后已经步入20-30岁阶段,未来的购房主力将变成90后乃至00后,而90后的总人口是1.77亿,00后只有1.59亿,90和00后合计比70加80后少了1个亿,这说明从人口来看,房地产泡沫的接盘侠不多了!

按照经济的规律,任何商品不会永远上涨,只要过剩价格就会跌落。这个规律难道会在中国创造出新神话?无论造多少房子房价也不会跌落?

他国经验告诉我们,货币超发导致房价暴涨后,可供借鉴的结果有两种:

一种是以民为本的日本模式,房价跌回去;另一种是以特权阶层为本的俄罗斯模式,房价永远涨,汇率一直贬……




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