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房产税又有了新消息!这回刚需自住的笑了!

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发表于 2018-12-25 14:42:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
12月11日,中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告(2018—2019)》,报告提出:推出房地产税,实行渐进方案,只对新交易住房启动征收方案,即住房家庭一旦交易将统计其全部住房面积,并按照起征点开征,不交易的住房暂不征收。这无疑是践行房住不炒原则的一个很好地建议,如果真能这么做,对于刚需和对低收入群体将是一个有效的保护。而对于投机炒房,甚至多套房的持有者将是一个灭顶之灾。

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其实在知识星球齐俊杰的粉丝群里,房产税一直就是一个非常热门的话题,这将关系到未来大家的财富,甚至是家庭的命运,所以大家都很关心,从目前的一些建议建言,还有一些官员的表态方面,我们能看到,房产税可能会有这么几个趋势。

首先,按照核准价格征收,也就是说你的房子值多少钱,你说了不算,是人家说了算。换句话说,你要交多少税,也是人家说了算。这就有一个可能,那就是房价跌破核准价,比如当年金融危机下的底特律,房子1000美元就卖,甚至还有白送的,就是因为交不起税了,每年房产税都要几百上千美元。所以他很可能会沦为彻底的负资产。

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其次,应该是以家庭为单位,按照人均面积征收,每人给出一定的免征额,中国财政科学研究院,公共收入研究中心主任张学诞建议,国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米-60平方米,这与我们之前的预期基本一致,具体给多少,可能会因城施策。每个城市会不同,比如在人均住房紧张的地方,比如北上广深杭,可能会按照下限,也就是40平米来免征,而在三线城市可能会给出60平米,之所以这么预判,是因为两点,第一全国人均住房面积就是40平米,这是统计局的数据,第二,上海之前试点房产税,给的免征额就是60平米,结果失败了,基本收不上来税,也没有效果。所以我们这次应该会吸取这个教训。这样的免征面积其实已经很宽松了,在一线城市,三口之家住120平米的房子,都不用交税了。基本保护了刚需。甚至改善需求也保护了。当然如果要超出面积,就要征税了,甚至会给多套房,甚至居住大面积豪宅的征收惩罚税率。所以这么看,房子至多2套,第三套其实被征税,甚至被征收重税是很可能的。

第三,不主动收,但交易会作为结算窗口。这就是社科院的建议,也跟我们之前的预期一致,在交易环节补齐。如果这个房子你一直住,那就不用交税,如果你还想卖,那么就要去交税。这样会大幅降低征税的成本,不用再去上门追缴,而是坐在房产交易大厅就可以了。算是个可行性的办法,也保护了刚需,如果你一辈子不交易,那么也就不用交税,当然乍一看好像也鼓励了富人,比如有的富豪一套豪宅别墅上千平米,他也不想卖,那么一辈子也可以不交税。但其实,如果跟第二条结合,这里面暗藏玄机,如果在免征面积以内的房子,是真的不用交税,超出一点那么只是超出部分交税,如果你自住也可以先不交。而富豪的大别墅,超出面积就比较多了,那么惩罚税率可能就比较重了。这时候你即使不交易不交税,那么税也是在累积的,也就是说最后你的大豪宅要办理继承的时候,可能会突然发现,要交的税甚至比房屋总价还高了。所以也就是说,你顶多住到死。之后这房子就不归你了。继承也是交易,继承也需要补税。日本就是这样,现在很多年轻人,都放弃了继承老人留下来的房产。因为那不再是资产,而是变成了负债。

第四,因城施策,每个城市的情况不同,大框架不变,但具体的免征面积,甚至税率都会根据具体的情况来定。如果一刀切,那么北上广深就受不了了,一套房子动辄500-1000万,每年让你交1%,那也是每月大几千块钱,这绝大部分家庭肯定接受不了。

第五,未来肯定要征收,但时间还不确定,这个事一向推进缓慢,所以2019年能见到一审稿,当年讨论修改,2020年能推出来在一些城市落地,都算是相当快的进度,稍微一拖,就得2021年,甚至2022年。所以别太乐观。

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综合来看,目前房产税的态度,还是尽量保证刚需和自住,特别是合理面积下的刚需和自住需求,所以有一套房的没必要担心这个,有两套房的也不用在意,即使让你交税,也会很温和,应该不会超过物业和供暖的钱,所以不疼不痒,总体来说,对二套房不会惩罚的,因为如果对二套房开始打击,那么一个城市的房租价格将会迅速上涨。带来更大的麻烦,但是三套以上的投资性住房就要注意了,一旦面积超标,套数超标,到时候惩罚税率,税率可能会有质的提升。卖房的时候统一收取,这会造成卖家的成本差异巨大,比如同样的房子,A是自住房,所以价格200万,B是二套房,多年未交的房产税要20万,而C是四五套房,可能房产税就将近100万,如果你是买主你买谁的,买主肯定只出最低的200万,所以房产税卖家只能自己承担,否则你高于市场价卖肯定是卖不掉的。你多套房没办法跟人家自住房竞争。所以到时候多套房在手里拿的越久,你就越是卖不出去。越卖不出去,你的资产损失也就越大。

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