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房产专家发话!2019年买房、卖房经验良心总结篇~

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发表于 2019-2-25 11:14:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
买房、卖房一直是我们很多人都要面对的问题。由于房产属于大宗资产,牵一发而动全身,在决定买卖房问题上,大家都是相当慎重。本文利用春节期间市场走访,与房产行业大佬面对面交流,并结合自己多年从业经验,总结出这篇买卖房经验,应该说具有参考价值。这里也要特别说一点,下面这些经验总结,非官话,非足不出户言论,条条肺腑之言。主要分买卖房通用法则和注意事项,建议收藏

通用法则
1.对楼市中出现的4个词语理解:“成交”,房产中介只关心成交,不关心价格,促成买卖双方达成一致并成交是他们的目的;“多套房”,没有3套以上的房子,就不要天天担心房产税,何况还路漫漫,但4无老房子不是越多越好;“横盘”,上下浮动5-10%都叫横盘,也都属于正常。“楼市调控”,目的不是打压房价,而是保障房地产健康平稳发展和金融经济安全。

2.房地产市场遵循“没有只涨不跌,也没有只跌不涨”规律,涨多了就会调整,调整了就会继续,没有所谓永远的横盘,没有人能做到,也不可能。

3.国内房价仍然遵循“螺旋式上升规律”,中间虽然有小插曲,但改变不了趋势,原因就在于我们的制度模式和发展模式,以及我们现在所处的阶段。下一波低谷基本会比上一波波峰高。

4.错过了本轮房价上涨期就让它过去,如果要买房,整体上可等待成交量有力回升,并持续两个月以上再选择入手。值得注意的是,由于本轮楼市调控祭出了从来没有过的“限价”政策,所以,如果你所在城市有价格倒挂15%以上的新房入手是没有问题的,因为我们不相信这次调整会有20%以上跌幅,极个别爆炒的地方除外。

5.利用高杠杆投资多套房产,并瞬间实现阶层跨越的时代已经过去。价格、资金成本、政策都不允许。如果要靠房产保值增值,需要做好长期规划,我们认为至少是3-5年以上时间的资金和工作安排,毕竟生存是第一位的。

6.本轮最佳置换窗口期在2018年上半年之前,当时正确的操作是“先卖”。当然,现在不是不可以置换,有资金实力的,先买限价盘,后再择机出掉老房子,没资金实力的,一边卖一边找限价盘买。置换期,把4无“无学区、无商业配套、无交通、无好物业”房子果断置换掉,否则你将来置换会花更多的钱。

7.改变过去以“城市等级”划分房产价值的传统观念。城市群、都市圈才是未来房产价值区分标准。城市圈越强大(指经济),房产价值越高,反之越低。举例:强城市圈卫星小城房价不一定比一些省会城市房价低。不要担心核心城市周半卫星城位置偏、通勤时间长、人口不足问题,未来圈内城市都是同城化发展,交通将会被首先解决,异地生活、工作会成为常态,新进城市人口都会填充到圈内城市来。

8.不要被“一二线城市房价涨上天、三四线楼市软绵绵”的思想所误导。事实上,一二线房价在涨,三四线也没有停歇,早晚而已。过去一直在被证实,将来还是如此,全国大部分地区的楼市基本还是一盘棋,不可能你的城市一直涨,我的城市一直跌或者不涨。准确的说法是“涨多涨少”的问题,参照第7点,概括为一句话“强圈城市增值、弱圈城市保值”。

9.根据7、8两点,长期居住的城市,如果是弱圈城市,买一套自住即可,如果余下还有经济实力准备买房,尽可能的把房子选在强圈城市,因为我们有限的资金可不仅仅是保值,还要实现收益最大化。

10.关于买房的城市选择,拉出来再重点强调一下。目前国家规划了众多城市群,发展较好的城市圈就那么几个,大部分城市圈还处于萌芽或起步阶段,特别是集全省之力的建设某一个城市,这些城市圈内的核心城市尚处于一个快速发展期,即使有心也无力顾及周边的卫星城,只有待核心城市发展相对成熟后,才有精力和时间发展辐射卫星小城,包括外溢的产业转移。所以,这个时间不是3、5年就能完成,买这些地方房子来增值的要慎重,无论是抗调整,还是上涨,都远不及强圈城市,资金一旦被限制住,或让我们失去更多好机会。

11.普通人群尽量不要去碰公寓、商铺和旅游养老房。即使在楼市很火热期,我们都能接到此类产品的销售电话,原因就是这类房子不好卖,当然,买到手后也就更难转卖出去。千万不要有“由于资金少,公寓好买就买一套公寓放着,到后面有机会再置换住宅”的想法,因为这样会让你置换的成本更加高昂。当然,土豪买几套养老别墅、买几层公寓、囤几套商铺作为沉淀资产之用,不是我们关心的。关于旅游度假房,除了海南,我们是没信心。

12.楼市稳定期,千万要切记“买卖房不是炒股,不要被某个热点事件、某项政策所左右,快进快出行不通”。


买新房注意事项
1.签合同

购房人的联系地址一定要准确无误填写;后期买房收据、发票、销售合同等都会按照这个地址来邮寄。在履约过程中,合同约定了权利义务,如要求你按期提供按揭资料,开发商按照你这个地址发函,由于你未按时履约,可能导致被要求退房或者罚没定金。另外,还要注意“定金与订金”的区别,订金可以退,定金则不能退。所以,我们在选择房子的时候,不要被开发商巧舌所迷惑,了解清楚了后再“下定”。
2.贷款

一般情况下,要求银行流水是房贷月供的两倍。在买房之前,我们要注意自己的流水是否充足;买房贷款前,尽量不要辞职,即使要辞职,尽量等到房贷下款后再辞;尽量选择开发商指定合作的银行贷款,如果款下不来,可以督促开发商想办法,如果自己找的银行没下款,你可能存在违约责任。
3.看房

房子不是很好卖时,开发商往往会造势,营造抢房氛围。你买房时,一定要到现场了解真实情况,通过向周围认了解开发商和前期物业的口碑。另外,要注意区分开发商展示的是实体样板间,还是在售楼处搭建的样板间,一般情况下,售楼处的样板间都会比实体的大,根据自身情况,做好效果评估。最后,就是在决定买房之前,要查看开发商“五证”,只有证照齐全的房子才能具备销售资格。

买二手房注意事项
1.产权是否清晰

通过核查房主身份证和不动产证真实性,确定是否具备交易资格。比如一些医产、校产等并没有独立的产权,只有使用权,自然也不具备上市交易资格。还有如集体土地上盖的小产权房、共有产权房、被抵押房源等,由于产权关系复杂,很多情况是不具备上市条件的,买这类房子一定要慎重。另外,由于房产交易合同不能对抗已事先约定成立的租赁合同效力,我们还要查看所购房子是否出租以及租期,以防我们不能及时拿房。

2.写明交易程序和违约责任

二手房交易,一般经过带看房、签合同、付首付款、过户、房屋交接和付清尾款程序。在二手房过户过程中,一定要求房屋产权证上的所有人到场。在房屋交接过程中,需要查看水电气等费用有无结清,防止后面扯皮。另外,在房价波动期,诚心买卖房屋还是要约定一个相对适度的违约金额,以防止因违约金额太小而毁约。凡是能够想到的条款,事无巨细,均应在合同或补充条款中书面约定,防止口说无凭。

3.了解房屋现状

这里主要关注两个点,一是房屋的质量,比如房屋墙体、房顶、地板是否有漏水痕迹,房屋面积是否与不动产证上一致,房屋隔音效果如何,房间外部噪音如何?建议我们在买房前,分白天晚上不同时段去感受一下;二是向小区门卫、保洁、邻居了解一下该房屋是否有过刑事案、盗窃案什么的,凶宅出售的价格往往比小区其他房源价格低出不少,这一点我们要特别注意。

房子,对于我们普通老百姓来说,是人生中的一件大事,马虎不得。上面我们归纳总结了买卖房的经验,是不少人集体智慧总结,希望能够对大家有所帮助。最后,也祝愿大家买卖房顺利、住有所居。


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