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房产税来敲门,你还在假装睡

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发表于 2019-3-20 09:17:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 杜拉克草 于 2019-3-20 09:19 编辑

先知先觉者吃肉,后知后觉者买单。两会结束,房地产税成为今年平淡两会的一大焦点。两会期间,“五日三提”房地产税,直接把这颗情绪炸弹引爆了。看来,房地产税这次真的会“狼来了”,它将牵动中国千家万户和房地产市场神经。对于它,各色各样的说法与观点,有的认同,有的质疑,有的说是灰犀牛……今天荐读齐俊杰一文,算作一种探讨,总之不能再装睡了。

最近一个月最热的一个话题,无疑就是房地产税了,昨天人大财经委又传来消息,说是尽快提出房地产税法等相关法案的时间安排,按时审议,完成2020年实现税收法定的任务。

其实,房地产税我们之前已经聊过很多次了,但是很多人仍然不相信,这只灰犀牛都已经跑起来,离你一米远了,有些人仍然假装看不见,不相信他会撞倒自己。这不得不说是一种典型的阿Q心态,他们的理由似乎很充分,那就是地方政府在房地产上有巨大的利益,每年的土地出让金,是地方政府的主要收入来源,所以判定不会自废武功。那么好,今天我们就来算算账,看房地产税开始征收后能不能替代土地出让金。

首先,全国2018年土地出让金收入4万亿元,而房地产的总市值超过了450万亿,如果按照1%的税率征收房产税,那么全国来看,房产税收入将超过土地出让金,即使按照扣减原值计算,比如打七折确定征收基准,那么完成3万亿的税收也是没问题的,注意这还只是房产税,也就是持有税,如果加上交易税费,再加上出租的配套税种加在一起,基本与土地出让金收入相当。而且大家不要忘了,土地出让金只是收入,他并不能全部装到兜里,拆迁清退也是有成本的。政府收到的土地收入,至少有一半都花出去了,但是房产税是没有成本的,属于纯粹的收入。

其次,一线城市来计算,比如北京,人口多房子紧张,2000万人口,1000万套房子,每套房平均少说售价500万元,这就是50万亿市值,扣减30%,再按每年1%的税率,一年3500亿收入,而去年北京的土地出让金收入只有2800亿元,算上土地出让成本,也就是说北京可以免掉一半人的房产税,都不亏。这还不算惩罚税率。

第三,二线城市,比如天津,1500万人口,少说也得有600万套房子,均价300万,这就是18万亿市值,扣减30%,每年1%税率,一年1260亿房产税收入,而去年天津土地出让金收入只有1000亿元,所以二线城市显然跟一线城市一样,一旦开征房产税,收入基本能够覆盖掉土地出让金。

第四,三线城市,这块就没有太多的数据参考了,但基本可以肯定,在这一轮大涨之后,房价已经很高,而且家家户户都是多套房,房子本身就过剩了,如果要开征房产税,免征的不多,惩罚的不少。所以最有利的可能就是三线以下城市,从去年棚改货币化停止之后,其实大多数地方已经卖不掉土地了,开发商已经实质性的收缩,所以从地方上来看,特别是这些小地方,对于房地产税的出台更加急切。因为机会成本已经很小了,也就是说反正土地已经卖不掉了,还不如换种思路试试。

另外,有人还提出,土地70年产权,我们只有使用权,凭什么征收房产税,这就是被一些人带节奏了,人家都说了是房产税,本身就是对你的房产征税,不是土地税房屋产权肯定是你的,大红本的房产证上写的明明白白,这个房子你拥有所有权,所以对他征收房产税是没有任何问题的。有人说国外是土地私有,你只看到了美国的别墅,而且还得是独栋的,房子产权和土地产权才能统一,那么多公寓其实跟咱们也是一样的,房子属于你,土地并不属于你。你只有使用的权利而已。没听说过个人可以把公寓拆了重建的。当然,土地使用权70年的问题,根本就不是一个问题,相信等房产税出台,这个自然也就会放开,至于是150年,300年或者干脆永久使用权,这个都有可能,反正也不卖地了,他这个使用权年限也就没有意义了,这个70年其实本身就是个临时政策,主要是学香港,香港当时涉及一个回归问题,所以才定了这么一个四不像的东西出来。到时候肯定会跟国际接轨的。

但其实对于个人的意义并不大,因为房子质量是有限的,建筑质量50年不倒就算合格产品,这几年的房子尤其的差,能30-40年不倒就算不错了,所以根本挺不到70年。大家买一个房子有效的使用期也就50年,除非你是独栋别墅,能够自己翻建。否则到时候肯定会成为危房。而城市的建设期就这么几十年,并不会一直拆迁改造下去。像我们去美欧日参观,一个城市,甚至一个塔吊都看不见。当地人早就不盖房了。

我们在一穷二白的时候,靠着土地出让金的卖地模式,获得了快速的发展,也出现了深圳奇迹,但是边际效应是会递减的,现在已经房子过剩了,土地不多了,显然这个模式已经走到了尽头,就好比你吃一个包子解饿,两个包子美味,三个包子正好,现在让你一次吃10个包子,你就容易撑死,所以必须得想办法换一种收入增长方式。得到一张长期的饭票。房地产税就是这样一场变革,趁着房价高,呼声强烈,必然会尽快推出。推动经济转型。房地产税出台,一定会转变现在囤房囤地,炒房炒地的情况,一大堆买了之后放在那等升值的房子,即使不卖也会进入租赁市场,增加房源供给,这才是房住不炒的根本模式。所以赶紧放弃所有幻想,这3年,将是一场重大的财富洗牌。先知先觉者吃肉,房子已经足够给他们一生花不完的财富,而后知后觉者,终究只是一场空,替先知先觉者买单。

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