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“无证房产买卖”的风险

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发表于 2019-5-15 09:47:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
无证房,即尚未办理不动产权证书(或者房屋所有权证)的商品房。换句话说,即业主已经签订过商品房买卖合同,尚未办证的房子。俗称合同房。

依据《中华人民共和国物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。所以,只要没有办理不动产转移登记,业主就不是法律意义上的不动产权利人,此时只享有合同债权和要求开发商办理转移登记的请求权。即业主的房屋没有产权。

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条  申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的,应当根据不同情况,提交下列材料:(一)不动产权属证书。即未办证的房屋不得转让,不动产权证书是办理二手房转移登记时必须提交的材料之一。从不动产登记的连续性和公示性来说,也要将业主购买商品房和出售商品房的两次转移登记记载于不动产登记簿,以保持物权的连贯性和稳定性。

虽然依据《中华人民共和国物权法》第十五条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,只有违反效力性强制性规定的才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上应属于管理性强制性规定,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

即买卖双方签订的无证房交易合同并不当然无效,仍然具有合同效力。

但是风险极大:1、如若该商品房尚未办理不动产首次登记(即大证),等待业主办出证则遥遥无期。因为办大证涉及的部门众多、手续众多,等待周期过长。而目前商品房合同备案后,是不允许随意更改买受人名字的。2、如若该商品房已经办理不动产首次登记(即大证),尚未办理不动产转移登记(即小证)。现实生活中也存在有些业主拖延缴纳契税,在和买方签订买卖合同,收取购房款后,迅速缴纳契税,联系开发商办出证,又迅速卖给第三人的情形。3、在漫长的等待业主办证及配合将房子过到买方名下的过程中,房价已经迅速上涨。一旦出现卖方违约及主张合同无效,买方就要到法院提起诉讼,耗资耗时。而且一旦卖方背着买方将房子卖给第三人,完成过户,即使买方官司胜诉,也拿不到房,只能拿到购房款和违约金。而现在这些钱再也买不起当年那个价位的房子了。4、在这个过程中,因为买卖双方是私下签订的合同,并未在房管部门备案,即易出现卖方因为个人债务问题被法院查封的情况。

所以从合法角度及市场安全角度来看,买方还是要购买已经办理了不动产权证书的商品房,以免“房财两空”。


温馨提示:西安市目前的二手房交易政策为“满三满二”,即符合以下两种情形之一的新建商品房,即可交易:(一)商品房买卖合同网签备案已满三年,不动产权证书(或者房屋所有权证)已经办理(不管产证满几年);(二)不动产权证书(或者房屋所有权证)已经办理(产证满两年),不管商品房买卖合同网签备案满几年。

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