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房产利空接踵而至,房子到底还能不能买?

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发表于 2019-8-20 09:55:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
1.凉了?凉了!

不久前,我们推送过一篇文章——《东部楼市三大压舱石,毛坯房全部回归》。其中提到,济南东部楼市三大“压舱石”,融创文旅城、中海华山项目、雪山中新项目(中新锦绣天地、中新国际城),都已经或即将回归毛坯房。各大开发商为何今年密集回归毛坯销售?市场变了。在目前的市场热度偏低大环境下,降低总价吸引更多购房群体已经成了理所应当的事情,拿地价低的可以用回归毛坯、牺牲一定溢价作为快速回收现金流的方式之一。这背后的一个大背景是,近两个月国家密集出台政策,对房地产的供给侧——开发商实施了精准打击:7月4日,多家信托公司收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。7月10日,监管部门向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行“窗口指导”,要求控制房地产贷款额度,但对各家银行的具体要求各不相同。7月12日,国家发改委对海外发债的房企提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”的要求。……

虽说这些国内数一数二的地产巨擘融资评级较高,所受影响相对小一些,但利空的消息还是由融资收紧蔓延到整个土地市场,土地市场明显降温。全国一二线楼市上空似乎被乌云所笼罩。上周四,8月8日,济南土拍再现流拍,这是济南土地市场今年首次流拍,这个现象级土拍直接反应了此刻济南的市场行情。



2.不要想着房价大跌市场凉了,那大家还能买房么?


什么时候入手比较好呢?我们的建议是,对刚需来说,如果看到适合自己的房源,依然是要上车的。可能有有粉丝有疑问了,这种节骨眼上上车,房价在有啥风吹草动暴跌怎么办?房价到底会不会暴跌?最近,大连市公布了一份《关于加强房地产市场调控工作的通知》,对商品房价格进行限制。《通知》要求,7月18日后首次申请预售许可证的新项目,实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。也就是说,大连市的房价只准跌不准涨,但跌幅不能超过申报价的5%。

这条通知被解读为大连抑制房价上涨之举。同时,房价下浮不得超过申报价5%也被大家关注——即使跌,也不能跌太多。

事实上,此前国内有很多城市已经出台了“限跌”举措。2018年11月,安徽合肥一楼盘降价6000元/平米,很快被当地叫停,房价回涨。2019年3月,江西赣县区住建局紧急通知所有开发企业,要求立即停止“特价房”销售。2019年6月6日,湖北恩施一纸文件叫停了大幅降价,针对 当地市场“断崖式降价”的现象,要求相关企业进行整改,并将对降价幅度进行限制。看懂了么,涨不可以,暴跌同样也是不可以滴。所以不要被不懂行情的人带了节奏,房价不能波动太大,涨跌都不行,“稳”才是主旋律。


3、济南房价是什么水平?

回到济南市场。相较于大连,济南市场的供应更加紧缺。来看一份克尔瑞2019年7月全国市场月报:


640.webp.jpg

大连市库存消化周期:26.87。什么意思呢?就是说现在停止增加任何房产供给,目前已经存在的房产可以卖27个月。

济南的数据:库存消化周期5.3。那是相当的安全。还有,与济南量级相同的城市如郑州、合肥、西安、长沙、南京、武汉等热点二线城市的库存去化周期均在4—7个月左右,都很安全。再来比较一下山东其他城市的房价:


640.webp (1).jpg

这是安居客2019年8月份山东市场房价图,济南排名第二,均价1.7万/平方米。我们横向对比下济南周边市场房价,泰安、威海、聊城、烟台均价超过1万元/平米,直逼1.1万/平米,之后还有大量城市向着1万/平方米进发。济南当下刚需几大板块:新东站、雪山、唐冶、华山,很多项目集中在11000-15000元/平方米,降价空间很小。

我们再从全国各城市房价排名来看看济南的位置,如下图:


640.webp (2).jpg
(摘自21数据新闻实验室)

目前,济南房价均价1.7万左右,全国排名第19。这个排名,与济南在全国的GDP排名(第18位)相当。虽然说GDP与房价并没有完全意义的正相关,但看看三亚、福州、珠海、温州甚至两个县级市义乌、瑞安等地的房价都在济南之前,作为山东省省会、副省级城市加持的济南,目前的房价泡沫并不大。

4.结语

考虑到房地产市场强大的惯性,当前楼市也许还没有真正触底,继续下探的空间仍然有,但济南房价的下探空间已经不大。老实说,当前的行情对短线投资者极不友好。毕竟,对于纯投资者来说,房价不涨便是跌。但自住者来说,遇到合适的房子还是要入手的。


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